Nova regra do distrato tem brecha para aplicação em contratos anteriores à Lei, decide Justiça de São Paulo/SP

Um juiz da primeira instância de São Paulo usou a nova lei do distrato para reforçar sua decisão em uma ação sobre o tema ajuizada antes de a regra entrar em vigor, alimentando o debate no meio jurídico a respeito da aplicabilidade da legislação.  
A Lei n.º 13.786/18, sancionada no governo Temer, não estabeleceu com clareza a quais contratos se aplica.

Senivaldo dos Reis Junior, da 7ª Vara Cível do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), estipulou que a construtora poderia reter 25% do valor já pago pelo comprador de um imóvel que solicitou o cancelamento do negócio.

De acordo com o texto da sentença, a Jaguaretê Empreendimentos se dispôs a devolver o que dizia constar em contrato: 12% do valor total da venda, algo em torno de R$ 39 mil, o que representaria 45% do que já havia sido pago pelo comprador. A defesa do cliente pedia 90% e ingressou com ação em julho do ano passado.

Reis Junior afirmou não haver provas de que o prédio foi erguido em regime de patrimônio de afetação – quando o patrimônio do empreendimento é separado daquele da construtora – e, citando a jurisprudência, estipulou a multa de 25% para cobrir despesas administrativas e promoção de vendas.

“Inclusive esse é o entendimento da recente alteração da Lei de Incorporações Imobiliárias”, lembrou o magistrado, em referência ao texto sancionado por Michel Temer em dezembro de 2018.

A regra, reivindicação antiga das construtoras, estipulou que a multa caso o consumidor queria desistir da compra de um imóvel adquirido na planta pode chegar a 50% do valor já pago se o empreendimento for construído em patrimônio de afetação – fora dele, o teto é de 25%.

Reis Junior argumentou que, como a nova lei não prejudicaria o consumidor, não haveria porque considerar sua aplicação apenas para contratos de compra e venda firmados após sua vigência. “Ressalto que não vislumbro, de momento, qualquer inconstitucionalidade formal ou material para a não aplicação imediata da lei”, afirmou.

Ana Paula Dalle Luche Machado, advogada do comprador, concorda que a invocação da nova lei não gerou grande efeito para seu cliente, mas disse que a citação do juiz surpreendeu.

“Entendo que ele aproveitou a lei para reafirmar um argumento que já vinha sendo defendido”, afirmou.

Segundo o magistrado, embora a lei não alcance a data da assinatura do contrato – segundo Machado, a compra foi fechada em 2014 -, a rescisão do contrato ainda tem efeito pendente e, por isso, caberia a aplicação da regra.

“O contrato ainda está em curso e as partes estão cumprindo. O que a nova lei não pode é atingir a coisa julgada. Antes, não havia parâmetro de contrato para o mercado, então, onde houver omissão de regras, de forma de pagamento, a Justiça deve olhar para a nova lei”, diz Daniel Cardoso Gomes, sócio do Mannrich e Vasconcelos.

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